大勢和客戶：房地産判斷的兩極
任志強還是一如既往的自信。在他看來，大量結構性的需求會逐漸釋放，支撐房地産的逐漸上漲。
這名地産界的“大炮”，雖然已從華遠退休，言論依然犀利。但在20日三亞舉辦的博鳌·21世紀房地産論壇上，當大家将言論紛紛聚焦在“互聯網+”時，他卻卻幾乎不提互聯網。
這在某種程度上呈現了當下中國房地産業的現狀：一方面，有些人将“互聯網+”作為這個目前低迷行業的未來，并把對客戶需求作為未來之路;另一方面，也有人并不覺得對接互聯網有多麼地了不起，大勢才最重要。這種區别，如同站在兩極，一個站在大勢一極，一個站在個人一極。
一、房地産的發現用戶
第二季度，中國的房地産市場依然處在低迷的狀态。根據REICO工作室在論壇上發布的二季度房地産市場報告裡指出，雖然一線城市的房地産市場有所回暖，但三四線城市整體還處在下降的态勢。
這份報告認為，雖然目前的市場呈現出不穩定性，但是卻已經進入了一個築底的過程。
從這份報告來看，事情似乎沒有那麼糟糕。在辭職之後，在這次三亞的論壇上，全聯房地産商會執行會長任志強認為，有諸多要素支撐着未來的房地産市場的樂觀的基本面。
城鎮化率是任志強提出的第一個理由。目前中國的城鎮化率為54%，而去年出台的《國家新型城鎮化規劃》提出的目标是，在2020年将這個數字提升到60%。如果和發展國家目前普遍的70%以上的城鎮化率，中國的城鎮化還有相當大的空間。
第二理由是人口結構。此前東北地區已經出現了人口的負增長。在很多人看來，這是中國整體人口負增長的前奏，而人口減少似乎必然意味着對房子的需求減少。但任志強認為，人口結構的另外兩種變化，也在造就新的住房需求。
一種變化是，中國人口的老齡化愈加嚴重。過去人們以為，在目前的格局下，年輕人可以繼承長輩的房子，有些情況下一個80後可以繼承4套房子。但任志強說，“老齡人還沒有死”，老齡人壽命越來越長，年輕人等不起——“你繼承不到這個房子。”
另一種變化是，破裂的家庭在增多。數據顯示，2003年以來，中國離婚率已連續12年呈上升狀态。任志強也說，“中國的離婚率正在逐年上升，現在每年增加20到30萬個家庭離婚，這也是對住房需求的壓力。”“過去單戶所占的比例很少，現在單戶所占的比例越來越高。”
很顯然，還有更多的社會學或人口學的分析，可以為房地産的樂觀前景提供判斷支撐。但并不是人人都像退休之後的任志強這麼樂觀。事實上，任志強的這些聲音，在這個論壇數百名發言者中隻是少數派。
任志強的這種分析路勁，依然是沿着一貫的從政策、行業大勢來展開。但這種思路，在中南建設集團董事、中南地産集團總裁陳小平看來，恰恰是真個地産行業存在的一個固有的定勢思維。
陳小平認為，地産行業裡的人，過于注重對行業、政策、大勢的分析，無論是分析行業的現狀還是前景，往往如此。但是卻很少人認真地去談論客戶和産品。
而那些認真談客戶和産品的人，其實多在認真地談“互聯網+”。
二、誰在談互聯網+
兩天論壇下來，有一個比較明顯存在的共識是，房地産業，已經是從過去的黃金時代，進入到了白銀時代。這種變局之下，不僅是行業回報率的整體下降，更意味着傳統行業的粗放模式已成過去式，精細化地打造每一個産品都為必然要求。
過去長期依賴剛需、政策、行情而快速發展的房地産業，更樂于創造可以工業化、流程化生産的房子。但這種不夠用戶用戶個性需求的情形，在“互聯網+”的時代裡，越來越多的遭受疑問和挑戰。
但真正将傳統房地産業去學習什麼是“互聯網+”的，并非是客戶已然提出了哪些不滿。而是那些介于互聯網和地産的行業新加入者，以互聯網、大數據的方式，發現用戶的顯在或潛在的需求，從而切割了這個行業的利益。
本次出現在論壇裡的58同城、房多多網等企業，已從在互聯網和房地産行業的對接中發現了新的價值。甚至美的、花樣年這樣的企業，已經通過“互聯網+”找到了新地産行業的新增長點。
雖然不是傳統的地産行業，但它們有可能越來越多的改變這個行業。如同經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鐘偉所說的，互聯網的價值就在于它更了解用戶。他舉了Uber的例子。這個手機上的APP屬于美國一家科技公司，它既不生産汽車，也不培訓司機，但是它的市值超越了許多生産汽車的車企，它的模式也對傳統的出租車汽車行業産生了巨大的颠覆性。
Uber對私家汽車資源的整合，這種整合的本質在吳伯凡看來，其實是用科技的力量，将汽車的冗餘産權整理出來，并且進行進行有效的交易。Uber如此，嘀嘀專車也如此。
那麼，誰也沒法保證，互聯網會在将來對傳統的房地産行業産生更大的颠覆。事實上，已經流行起來的Airbnb民宿交換軟件，已經證明了房屋的冗餘産權，也可以通過整合和租售産生巨大的市場與價值。
這意味着，也許我們今天對房地産大勢的判斷，也會被互聯網所颠覆。而在鐘偉看來，未來房地産比較靠譜的一個路線是，更注重已經積累起來的巨大存量的價值挖掘。
