綠維創景林峰院長：新型城鎮化帶來了哪些商機？

 　　自從“十八大”以來，新型城鎮化被中央和市場給予了巨大的期望，新型城鎮化究竟給市場帶來了哪些商機?日前，北京綠維創景規劃設計院林峰院長在一次演講中，針對新型城鎮化商機做了解讀。

　　四方面理解新型城鎮化商機

　　林峰院長認為，對商機最直接的理解就是價格差異帶來的盈利機會。有價格差才有盈利結構。對于新型城鎮化而言，主要商機是結構性商機，可以從以下四個方面來理解：

　　首先是估值差異。拿股票來說，其估值差異主要是在估值窪地的時候買進，到一定水平時賣出，這是投機型結構差異。土地價值之間由于政策造成巨大的估值差異，同時市場化和城市化也會形成估值差異，這種估值差異帶來巨大商機。

　　第二是價值升值。土地、房産和城市建設中方方面面的不動産以及知識産權都有一個價值成長過程。比如說商業口岸逐步聚集人氣，最後演變為中心口岸，這就是價值升值。

　　第三是附加價值。農民把草莓賣給批發商的價格是兩元一斤，但是若賣給采摘的遊客，價格可能就是二十元，從兩元的批發價到二十元的休閑采摘價之間十倍的價格差就是旅遊的附加價值。

　　第四是價格創造。商業機會往往基于價值創造，正如有些東西沒有市場，但它能創造市場。比如，現在的手機創造出一種可觸摸、可互動的人機界面，這樣的商機是經濟架構、市場結構和政策架構下形成的一種可能固化的長期的結構性架構。企業是以盈利為目的的運作機構，是創造價值的機器，如何把商機轉化成盈利結構主要在于其商業模式創新。

　　旅遊引導的新型城鎮化商機要和企業運營模式相結合探讨

　　2012年底，林峰院長帶領北京綠維創景規劃設計院課題組，進行了題為“旅遊引導的新型城鎮化”的研究。林峰院長提到，旅遊引導的新型城鎮化結構的商機和企業運作模式及商業模式架構關系非常密切。首先要了解新型城鎮化的重要性。中國經濟發展在資源約束、土地約束、能源約束、環境約束條件下，需要長期發展且相對穩定的可持續發展的依托和基礎，而這個基礎如果再靠低價勞動力的世界工廠或大量出口是行不通的，唯有靠内需拉動。内需拉動的發動機來自于城鎮化。中國城鎮化如果再按照老路是會出問題的，需要轉變觀念。面對未來城市化，如果沒有新理念是無法抓住新型城鎮化商機的。比如新型城鎮化要求按生态文明的發展架構，建造過程中應追求低碳的材料、無污染的環境等，若企業不能滿足這一要求，就很難抓住商機并有盈利機會。

　　商機解讀中要特别注重新型城鎮化中的“新”

　　林峰院長強調，新型城鎮化的“新”是關鍵詞，這個關鍵是基于中國在約束條件下創新發展必須要有的價值。新理念是新型城鎮化的大前提。新型城鎮化要靠什麼?靠改革，靠制度的調整。包括财稅制度、土地制度、城市規劃結構、城市發展模式、土地财政模式等，否則很難發展新型城鎮化。新型城鎮化的變革關鍵是落到人的城鎮化，以人為本的城鎮化是其核心觀念，公平發展、平衡發展、和諧發展為其核心結構。新型城鎮化的“新”可以概括為六個方面：新的核心、新的驅動、新的落地、新的要求、新的目标、新的突破，這六個“新”基本上概括了新型城鎮化的核心價值。

　　泛旅遊産業是城鎮化推動中非常重要的主力軍

　　林峰院長認為，新型城鎮化能推動經濟發展的前提是解決人的問題。如果沒有産業支撐，新型城鎮化就是一句空話。靠什麼産業?這是新型城鎮化真正實踐時遇到的核心問題。之前所依靠的加工工業、高污染高耗能産業或以石化資源為主的持續高碳産業不能無限的發展下去，外貿出口也面臨瓶頸。如果靠高科技當然好，但中國的高科技基礎還無法支撐7%的發展行業，而且僅靠高科技，意味着效率提升和用工減少，可能帶來勞動就業率的降低。而城鎮化要解決兩億多農民進城的就業問題，需要有就業化動力産業。内需産業如果沒有實現蓬勃發展，中國的新型城鎮化會遇到巨大的挑戰。旅遊休閑和泛旅遊産業以其強大的内需帶動作用，可以作為推動城鎮化的非常重要的主力軍來看待。

　　産城一體化是城鎮化發展方向

　　林峰院長指出，城鎮化可以歸納為三個階段：第一階段是八十年代鄉鎮企業形式拉動的小城鎮發展結構。第二階段是産業園區引領的産城分離的城鎮化。大中型城市迅速擴張形成産業園和城市分離。第三階段實際上是産城一體化發展階段。産業園區開始結合城市化結構，城市内部形成内需産業、高科技産業和部分第三産業中生産性服務業與城市有效的協調一體化發展。産城一體化是城鎮發展的主流方向。

　　旅遊引導的新型城鎮化商機

　　第一是旅遊本身的商機。由旅遊形成的吃住行遊娛購，景區主題樂園和各種各樣的旅遊産品形成大量商機。主要是旅遊産業鍊消費形成的商機，同時包括旅遊通過新型城鎮化形成的旅遊産業鍊延伸、泛旅遊産業聚集帶來的商機。

　　第二是通過土地開發形成的土地價值升級的商機。包括土地一級開發、二級旅遊房地産開發和綜合區域開發三部分。旅遊引導的土地一級開發主要包括城市舊城改造和非城市中心的土地開發。遊客量是帶動土地一級開發升級的重要因素。二級地産開發主要是商業地産開發，包括休閑商業地産、旅居地産等。休閑商業地産主要是通過旅遊搬運形成遊客聚集、消費聚集，從而帶動商鋪價值提升。旅居地産包括5+2模式的休閑居住地産、以第三居所為主的度假居住及以銷售為主的酒店地産。度假居住地産的類型很多，包括養老地産、養生地産、濱海地産、莊園地産等。酒店地産主要是以酒店綜合體為依托形成的酒店銷售。酒店綜合體主要包括酒店住宿、休閑功能和度假物業。旅遊引導的新型城鎮化帶動綜合區域開發主要是指政府與投資商基于各自的需求，形成旅遊與地産的對接模式，政府匹配土地，出讓土地一級開發利潤，引導和要求投資商在進行地産開發的同時打造旅遊設施與旅遊服務，由旅遊綜合開發帶動區域發展實現城市化。而旅遊投資商以區域綜合開發的身份進行城市綜合運營，建立旅遊城鎮運營商及旅遊綜合開發運營商的連鎖模式，這也是企業利益最大化的途徑。

　　以旅遊為引擎實現遊客聚集、消費聚集、休閑聚集、泛旅遊産業聚集，從而實現新型城鎮化，并帶來諸多商機。不同模式形成的不同商機，通過不同的方式來實現價值提升，綠維創景今年推出的新書《旅遊引導的新型城鎮化》中對此有一系列的概括。

　　旅遊運營網《林峰視點》欄目經過長期準備全新改版上線。林峰博士作為資深旅遊規劃與旅遊地産專家，北京綠維創景規劃設計院院長，在實踐中積累了大量旅遊綜合開發、旅遊地産開發、旅遊投融資等領域的經驗和心得。把握國家大勢，瞭望旅遊規劃前沿，在《林峰視點》欄目中，綠維創景将為您帶來林峰院長對旅遊規劃、旅遊地産等領域的深度剖析，期待您的關注。