導讀：旅遊與地産，是一對歡喜冤家，是互補互助的聯姻關系。綠維創景規劃設計院院長林峰博士認為,旅遊房地産已經從樓盤項目開發,步入旅遊導向的區域綜合開發新階段,承擔起欠發達地區,特别是中西部地區區域經濟開發的重大使命,成為區域産業轉型升級與城市化的領軍模式. 

國家對住宅市場的調控持續從緊，緻使越來越多的房地産開發商将旅遊地産作為規避風險或尋求轉型的新方向。據悉，萬科、華僑城、萬達、恒大、世茂、雅居樂等房地産行業前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅遊地産領域，可以說，旅遊地産開發迎來了前所未有的活躍時期。

縱觀近來旅遊地産開發,以知名房企項目為代表，旅遊地産已逐漸摒棄了單一地産開發的模式，向網羅多種業态的超大型旅遊綜合開發項目發展。對此，北京綠維創景規劃設計院（www.lwcj.com）院長林峰博士表示，超大型旅遊綜合體項目，代表了旅遊帶動區域經濟與區域城市化開發的方向，順應市場發展趨勢，正在成為中西部區域經濟發展的龍頭項目。

旅遊地産的基礎是旅遊而不是房産，這就促使旅遊地産的開發必須符合旅遊業的發展規律。無論是觀光還是休閑度假，單一性質的旅遊難以引導市場需求，而作為聚集綜合旅遊功能的特定空間，大型旅遊綜合開發項目的誕生可以說适逢其時。

旅遊與地産：人氣----商氣----房屋銷售----持續盈利 

2012年，從長白山到雲南普洱，超大規模的旅遊地産投資不斷曝光在媒體上，從萬達的長白山國際度假區、恒大的世紀旅遊城到世茂的納米魔幻城，中坤集團在雲南普洱的原生态度假部落，無一例外，都屬于旅遊綜合開發項目，其規模之大、投資之高、業态之豐富，都引起了業内人士的關注。

綠維創景規劃設計院院長林峰博士提及旅遊地産時說，綠維創景（www.lwcj.com）作為旅遊與文化導向的區域綜合開發服務商，在服務開發方的過程中，可以說見證了旅遊與地産的發展和變化。幾年前，老旅遊系統的人都不喜歡地産商來搞旅遊，說他們隻是為了圈地，常常圈而不動，要不就是修幾棟别墅，不願開發景區。而現在，沒有人能忽略旅遊地産，在雲南、海南等地，度假社區已經成為區域發展中最大的蛋糕。

綠維創景指出，旅遊與地産是相互促進的良性架構。一般旅遊項目的投資收益期都超過15年，但可持續回報時間可以達到50年以上，而旅遊地産3到5年就全部收回投資。但旅遊地産以低成本為基礎，關鍵問題是必須有人氣。沒人去的地方什麼房子也很難賣。綠維創景表示，旅客流量越多、與客源地的交通越便利、周邊風景越好，旅遊地産的價值也就越高。所以，旅遊投資商是以旅遊地産投資的收益來補充旅遊投資的長期性；而另一面，旅遊的人氣又提升了旅遊地産的價值，形成可持續升值效應。 

綠維創景把這一聯姻看成是長期持續回報與快速回報，持續現金流與短期銷售回款，低成本土地與高成本配套等相互聯結的合理趨勢。實際上，低成本的土地是與高門檻的旅遊開發相結合的，這裡面讨巧的機會并不多。把人氣搞上去，就需要進行基礎設施、景點、遊樂、娛樂、景觀、接待等等的開發，需要較大的投入。因此，旅遊與地産之間互補互助關系非常重要。 

綠維創景（www.lwcj.com）指出，在最近幾年的規劃設計工作中，特别強調旅遊與旅遊地産細分的互動結構，也就是把聚集人氣的吸引力項目與地産結合，如把溫泉泡浴與溫泉地産、海濱度假與度假地産、森林旅遊與養生地産、都市休閑與商業休閑地産、文化旅遊與文化創意地産等，在這些結構中，首先打造和發展的必須是旅遊項目，以旅遊項目迅速提升區域内的人氣，之後再進行地産開發。這是市場發展的趨勢，也符合消費需求升級的大背景。目前市場上的超大型旅遊地産綜合開發項目，都是在花大精力走這種路線。

旅遊地産的綜合開發，政府區域開發目标與投資商區域運營目标合流

綠維創景規劃設計院院長林峰博士指出，超大型旅遊綜合開發項目的誕生，是産業轉型、土地财政與旅遊房地産商業利益合流的産物。

旅遊是具有引擎效應的産業，能夠推進服務産業聚集發展、形成新農村建設的全面提升、帶動土地升值、延伸商業房地産及休閑度假房地産等高利潤項目，實現開發的快速回報。因此，依托“服務産業聚集、土地升值、房地産高回報”這三要素，已經成為旅遊産業發展的主流模式。

綠維創景認為，傳統旅遊項目（以遊客為服務對象，通過服務，獲取收益的項目）的投入産出比已經越來越低，特别是在一流觀光資源已經全部開發完成之後，旅遊服務與旅遊設施開發項目都是“高投資、低回報、長周期”型項目。政府為促進産業轉型升級的産業開發導向，與投資商在泛地産高通脹時代的高回報率要求，在當今的旅遊服務與旅遊設施産品開發上，已經形成了明顯的矛盾結構。然而，由于國家房地産調控，城市房地産開發十分透明，利潤率相對降低，投資商亟需繞過調控政策，獲得開發土地。而旅遊地産的開發環境相對來說還比較寬松，高額的土地一級開發利潤和旅遊休閑度假房産利潤，可以抵消旅遊服務與旅遊設施項目開發的高成本。

林峰博士還指出，現在新一輪圈地運動的主要方向，正是面向非城市區域的旅遊區域開發。大批房地産商及其他投資者紛紛涉足旅遊綜合開發，大量資金湧入酒店、溫泉、旅遊地産、旅遊演藝等行業，投資項目也逐漸呈現出大規模、高檔次的特點。

目前市場上的超大型旅遊綜合開發項目，就是在這樣的背景下産生的。

旅遊地産綜合開發的構建模式

目前市場上出現的諸多旅遊地産綜合開發項目，可以說是囊括多種業态的“巨無霸”。對此，綠維創景規劃設計院（www.lwcj.com）的專家指出，這些項目已經在向“複合型旅遊目的地”發展。複合型旅遊目的地是綠維創景最近幾年使用較多的概念，即：在自然山水美景的基礎上，通過資源整合或構建，形成的以旅遊觀光為吸引核心，以休閑度假為聚集平台，達到旅遊觀光與休閑度假良性互動發展的良性模式旅遊地。

談及複合型旅遊目的地的構建模式，綠維創景表示，這是一項系統工程，即以“塑造品牌形象”為首要工程，以“科學規劃布局”、“創新産品開發”和“優化遊線體系”為核心工程，輔以“旅遊要素整合、營銷推廣創新、支撐體系強化”三項主要的配套工程，共同構成複合型旅遊目的地構建的經典模式。

旅遊地産綜合開發的多重使命

綠維創景（www.lwcj.com）表示，最近幾年旅遊地産的火爆，除了表明人們對宏觀調控下房地産市場的關注，也可以說寄托了一部分旅遊行業人士的願景。一個成功的旅遊地産綜合開發項目，可以推動區域旅遊從觀光主導的“觀光時代”走向休閑主體的“體驗時代”、從“圈地收票”的景區時代走向綜合引導的旅遊目的地時代、從單一旅遊開發時代走向區域旅遊一體化時代、從小産業時代走向以旅遊為内核的泛旅遊産業時代。